🏗️ Neubau: Bund investiert Milliarden, Baukrise bleibt

Bild: die Welt

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Heute ist Dienstag, der 21. April 2026. Letzte Woche, in der der deutsche Immobilienmarkt mal wieder gezeigt hat, wie gespalten er gerade ist: Eigentumswohnungen in den Metropolen ziehen im Preis an, Einfamilienhäuser verlieren in vielen Städten an Wert. Die Bauzinsen bewegen sich hartnäckig zwischen 3,7 und 4 Prozent — und das hat direkte Auswirkungen auf Kaufentscheidungen, Neubau und Investitionsbereitschaft. Dazu: Die 65-Prozent-Regelung für Heizsysteme rückt näher, Berlin kämpft mit einem historisch niedrigen Wohnungsleerstand, und der sogenannte Bau-Turbo der Bundesregierung steht weiter in der Kritik. Fünf Minuten — alles Wichtige.

Diese Woche im Newsletter:

🏠 Marktspaltung: ETW hoch, Einfamilienhaus runter

💰 Bauzinsen hartnäckig nahe der 4-Prozent-Marke

🏗️ Neubau: Bund investiert Milliarden, Baukrise bleibt

🔥 65%-Heizungsregel ab 30. Juni — was Eigentümer wissen müssen

🏙️ Berlin: Leerstandsquote bei 0,3 Prozent

📉 Deutsches Hypo Immobilienklima: Investment-Index auf Tiefstand

🏦 KfW: Klimafreundlicher Neubau günstiger als je zuvor

Viel Freude beim Lesen.

Markt & Preise

• Der Markt spaltet sich — und zwar deutlich: Laut aktuellen Daten von Immowelt stiegen die bundesweiten Angebotspreise im Schnitt um 0,9 Prozent. Doch der Trend verläuft nicht einheitlich: Eigentumswohnungen in Toplagen legen zu — Stuttgart mit +2,7 Prozent, Köln +2,1 Prozent, Berlin und München jeweils um rund 1,5 Prozent. Bei Einfamilienhäusern dagegen verzeichnen neun von fünfzehn untersuchten Großstädten Preisrückgänge von bis zu 2,4 Prozent.

Details: Hauptgrund für den Abwärtstrend bei Häusern ist der hohe Sanierungsdruck. Jedes zweite derzeit inserierte Eigenheim hat eine Energiebilanz der Klasse F oder schlechter. Käufer kalkulieren die Modernisierungskosten zunehmend direkt in den Kaufpreis ein — was die Nachfrage dämpft.

Zinsen & Finanzierung

• Bauzinsen bleiben hartnäckig hoch — Iran-Konflikt als Treiber: Für eine zehnjährige Zinsbindung liegen die Bauzinsen aktuell zwischen 3,69 und 3,98 Prozent. Den stärksten Anstieg löste der Beginn des Iran-Krieges Ende Februar aus — dieser trieb die Renditen deutscher Bundesanleihen auf ein Mehrjahreshoch und erhöhte die Kreditkosten innerhalb weniger Wochen spürbar.

Details: Der EZB-Leitzins liegt weiterhin bei 2,15 Prozent. Da Baufinanzierungen sich jedoch nicht am Leitzins, sondern an den Renditen langfristiger Bundesanleihen orientieren, wirken EZB-Senkungen hier nur indirekt. Experten rechnen für das zweite Halbjahr 2026 mit einem Korridor zwischen 3,5 und 4,5 Prozent.

• Deutsches Hypo Immobilienklima trübt sich ein: Der Investment-Teilindex des Deutschen Hypo Immobilienklimas hat im April den niedrigsten Stand seit knapp zwei Jahren erreicht. Während die Ertragsseite stabil bewertet wird, lässt die Investitionsbereitschaft spürbar nach — ein Zeichen, dass die anhaltende Zinsunsicherheit und die geopolitische Lage die Marktstimmung belasten.

Neubau & Förderung

• KfW verbilligt Klimafreundlichen Neubau deutlich: Seit dem 2. März 2026 bietet die KfW im Rahmen ihres Programms „Klimafreundlicher Neubau" (KFN) deutlich günstigere Konditionen: Für den Effizienzhaus-55-Standard fällt der Kreditzins auf 1,0 Prozent effektiv, für den Effizienzhaus-40-Standard auf 0,6 Prozent — jeweils bei zehn Jahren Laufzeit und Zinsbindung. Das Bundesbauministerium verweist auf rund 17.000 bereits geförderte Wohneinheiten seit Programmstart.

Details: Anträge können ausschließlich über die Hausbank gestellt werden — nicht direkt bei der KfW. Voraussetzung ist, dass eine Baugenehmigung vorliegt. Das Programm ist an die Verfügbarkeit von Bundesmitteln gebunden, ein Rechtsanspruch besteht nicht.

• Bund stellt 7,6 Milliarden Euro für Wohnungsbau bereit — Ziel bleibt unerreicht: Im Bundeshaushalt 2026 sind 7,6 Milliarden Euro für den Wohnungsbau vorgesehen, davon vier Milliarden für den sozialen Wohnungsbau. Parallel dazu ist der sogenannte Bau-Turbo (§246e BauGB) in Kraft getreten, der Kommunen und Ländern befristet größere Flexibilität bei der Genehmigung von Wohnbauprojekten einräumt.

Mieten

• Bestandsmieten steigen weiter — Neubaumieten kaum erschwinglich: Laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) lagen die Mieten bundesweit Ende des vierten Quartals 2025 rund 3,5 Prozent höher als ein Jahr zuvor. Das Beratungsinstitut Empirica geht davon aus, dass Bestandsmieten 2026 um weitere drei bis vier Prozent steigen werden. Die durchschnittliche Bestandsmiete liegt bundesweit bei 10,60 Euro pro Quadratmeter.

Details: Im Neubaubereich sind kostendeckende Mieten laut Empirica in westdeutschen Großstädten kaum unter 20 Euro pro Quadratmeter darstellbar — ein Niveau, das für einen Großteil der Nachfrager nicht tragbar ist.

Politik & Regulierung

• 65%-Regelung für Heizungen, Uhr läuft: Ab dem 30. Juni 2026 muss in allen deutschen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern jede neu eingebaute Heizanlage mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Für kleinere Kommunen gelten Übergangsfristen bis 2028. Parallel dazu müssen Städte dieser Größenordnung bis Mitte 2026 kommunale Wärmepläne vorlegen.

Details: Für Eigentümer in Großstädten bedeutet das konkret: Der Einbau einer neuen Gasheizung ohne erneuerbaren Anteil ist ab der zweiten Jahreshälfte 2026 nicht mehr zulässig.

• Berlin: Leerstand bei 0,3 Prozent — Markt faktisch leer: Laut dem aktuellen Wohnmarktreport von Berlin Hyp und CBRE liegt der marktaktive Leerstand im Berliner Geschosswohnungsbau bei nur 0,3 Prozent. Die durchschnittlichen Angebotsmieten für die wenigen verfügbaren Wohnungen liegen bei 15,80 Euro pro Quadratmeter.

Details: Berlin liegt damit im Vergleich der deutschen Top-7-Städte bei Neuvermietungsmieten weiterhin hinter München, Frankfurt und Stuttgart — trotz der angespannten Versorgungslage.

Das war die Ausgabe dieser Woche. Bis zum nächsten Mal!