📮 Mietrechtsreform beschlossen, Büros werden Wohnungen

Bild: Thomas Plets

Guten Morgen. Heute ist Sonntag, der 3. Mai 2026. Diese Woche hatte politisch einiges zu bieten. Das Bundeskabinett hat am Mittwoch die Mietrechtsreform „Miete II" beschlossen — ein Einschnitt, der möblierte Vermietung, Indexmieten und Kurzzeitmietverträge grundlegend neu regelt. Gleichzeitig laufen die Neuvertragsmieten in Düsseldorf und Köln mit fast sechs Prozent Anstieg heiß. Und das Bundesbauministerium setzt auf einen ungewöhnlichen Weg, um Wohnraum zu schaffen: leerstehende Büros sollen zu Wohnungen werden — mit bis zu 30.000 Euro Zuschuss pro Einheit. Ob das reicht, ist eine andere Frage. Alles Wichtige, kompakt.

Diese Woche im Newsletter:

⚖️ Kabinett beschließt Mietrechtsreform „Miete II"

🏢 Neues Förderprogramm: Büros werden zu Wohnungen

📈 Neuvertragsmieten: Düsseldorf +5,9 %, Köln +5,7 %

💰 Investmentmarkt Q1 2026: 8,6 Milliarden Euro, +20 % zum Vorjahr

🏗️ Düsseldorf: „Deiker Höfe" wechseln den Eigentümer

🏥 Gesundheitsimmobilien: Transaktionsvolumen steigt um 65 %

Viel Freude beim Lesen.

Politik & Regulierung

• Bundeskabinett beschließt Mietrechtsreform „Miete II": Das Kabinett hat am 29. April 2026 den Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform beschlossen. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig legte das Paket vor. Der Entwurf geht jetzt ins parlamentarische Verfahren — Änderungen sind dort noch möglich.

Details: Die Reform greift in fünf Bereiche ein. Indexmieten werden gedeckelt: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf nur noch die Hälfte der Preissteigerung auf die Miete umgelegt werden, wenn die Inflation drei Prozent übersteigt. Möblierungszuschläge müssen künftig separat und transparent ausgewiesen werden — Grundlage ist der Zeitwert der Möbel. Kurzzeitmietverträge werden auf maximal sechs Monate begrenzt. Wer länger vermietet, fällt automatisch unter die Mietpreisbremse. Zusätzlich wird die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben.

Reaktionen: Mieterverbände begrüßen die Reform als überfällig. Die Immobilienwirtschaft übt deutliche Kritik — insbesondere die Indexmietendeckelung treffe Vermieter, die auf Wertsicherung gesetzt hätten. Wichtig: Die meisten Regelungen gelten nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, nicht bundesweit.

• Bundesbauministerium startet Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen": Ab dem 1. Juli 2026 fördert der Bund den Umbau leerstehender Büros und Gewerbeimmobilien zu Wohnraum. Pro entstehender Wohneinheit gibt es einen nicht rückzahlbaren Zuschuss von bis zu 30.000 Euro. Für 2026 stehen insgesamt 300 Millionen Euro bereit.

Details: Die Förderung ist an eine energetische Sanierung auf mindestens den Standard „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien" geknüpft. Antragsberechtigt sind alle Investoren sowie Selbstnutzer. Pro Unternehmen gilt eine Gesamtdeckelung von 300.000 Euro. Die Förderung kann mit bestehenden KfW-Programmen kombiniert werden. Anträge müssen vor Vorhabenbeginn gestellt werden.

Hintergrund: In den sieben größten deutschen Städten standen Ende 2025 laut JLL rund 8,1 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer — während gleichzeitig bundesweit schätzungsweise 1,4 Millionen Wohnungen fehlen.

• Erstmals eine Milliarde Euro für städtebauliche Entwicklung: Für das Jahr 2026 stellt der Bund erstmals eine Milliarde Euro für Stadtumbau, Sanierungsprogramme und die Weiterentwicklung von Ortskernen bereit — 210 Millionen Euro mehr als im Vorjahr. Bis zum Ende der Legislaturperiode sollen die Mittel auf knapp 1,6 Milliarden Euro steigen.

Mieten

• Neuvertragsmieten steigen stark — Düsseldorf und Köln führen: Laut IW-Wohnindex für das erste Quartal 2026 sind die Neuvertragsmieten bundesweit um durchschnittlich 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Düsseldorf verzeichnet mit plus 5,9 Prozent den stärksten Anstieg unter den Metropolen, gefolgt von Köln mit plus 5,7 Prozent und Hamburg mit plus 5,1 Prozent.

Details: Berlin bildet die Ausnahme — hier sanken die Neuvertragsmieten um 0,8 Prozent. Experten führen das auf eine Korrekturphase nach dem Auslaufen früherer Mietbegrenzungsmodelle zurück. Bundesweit fehlen schätzungsweise 900.000 Sozialwohnungen. Für 2026 rechnet die Branche mit rund 230.000 Fertigstellungen — weit unter dem politischen Ziel von 400.000.

• Baugenehmigungen im Februar 2026: +24 % gegenüber Vorjahr: Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) wurden im Februar 2026 in Deutschland 22.200 Wohnungen genehmigt — 24,1 Prozent mehr als im Vorjahresmonat. Im Neubaubereich allein stieg die Zahl um 30,6 Prozent auf 19.000 Einheiten.

Details: Mehrfamilienhäuser führen mit 21.900 genehmigten Einheiten (+18 %), Einfamilienhäuser folgen mit 7.800 (+14,2 %). Im Zeitraum Januar bis Februar 2026 wurden insgesamt 41.700 Wohnungen genehmigt — ein Plus von 16,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

• Mietpreisbremse gilt jetzt bis Ende 2029: Die Mietpreisbremse wurde bereits im Rahmen von „Mietrecht I" im Jahr 2025 verlängert. Sie begrenzt Neuvermietungen in ausgewiesenen Gebieten auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Bundesverfassungsgericht hat die Regelung zuletzt erneut für verfassungsgemäß erklärt.

Investments & Transaktionen

• Investmentmarkt Q1 2026: 8,6 Milliarden Euro — Erholung setzt sich fort: Laut CBRE belief sich das Immobilientransaktionsvolumen in Deutschland im ersten Quartal 2026 auf rund 8,6 Milliarden Euro — knapp 20 Prozent mehr als im Vorjahresquartal. Büroimmobilien waren mit rund 2,1 Milliarden Euro die stärkste Assetklasse.

Details: Inländische Investoren dominierten mit rund 5,1 Milliarden Euro und 60 Prozent Marktanteil. Das durchschnittliche Volumen pro Abschluss sank um zehn Prozent auf knapp 22 Millionen Euro. Großvolumige Deals über 100 Millionen Euro bleiben die Ausnahme — im ersten Quartal wurden 16 solcher Abschlüsse registriert. CBRE-Experte Marcus Lemli: „Cashflow ist King. Hinsichtlich neuer Prozesse sind viele Akteure spürbar vorsichtiger geworden."

• Düsseldorf: „Deiker Höfe" wechseln den Eigentümer: In Düsseldorf hat HIH Invest das Neubauquartier „Deiker Höfe" erworben. Der Deal trug maßgeblich dazu bei, dass Düsseldorf im ersten Quartal 2026 mit einem Transaktionsvolumen von 465 Millionen Euro einen Anstieg von 532 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal verzeichnete.

• Gesundheitsimmobilien legen deutlich zu: Der deutsche Gesundheitsimmobilienmarkt erreichte im ersten Quartal 2026 ein Transaktionsvolumen von knapp 1,1 Milliarden Euro — ein Plus von 65 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Maßgeblich war die Mehrheitsübernahme von Cofinimmo durch Aedifica, die sich auf das deutsche Portfolio in einem hohen dreistelligen Millionenbereich niederschlug.

Details: Pflegeheime machten 67 Prozent des Volumens aus (717 Millionen Euro, +79 %). Ambulante Gesundheitsimmobilien folgten mit 247 Millionen Euro (+174 %). Die Assetklasse gilt zunehmend als stabil und demografisch gut abgesichert.

Das war die Ausgabe dieser Woche. Bis zum nächsten Sonntag.

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